2017年，深圳张伟在正兆景嘉园购入一套89平方米三房，光明高腰总价560万元。房价房贷九年后的暴跌今天，同户型在链家平台的真相斩挂牌价已跌至280万元。这意味着他原本准备的区最钱还168万元首付已彻底归零。更残酷的人借是，九年还贷周期内，深圳利息支出接近100万元。光明高腰如今若想脱手，房价房贷还需额外筹措资金填补剩余贷款缺口。暴跌中介的真相斩一番话道出了市场真相：“这套房子目前能吸引的买家，主要冲着‘深实验光明’学位而来，区最钱还但该学区的人借溢价泡沫早已破裂。”

在光明区，深圳张伟并非孤例。

截至2026年6月，光明区二手房参考均价为34,055元/平方米。在过去一年中，该数据有9个月处于下行通道。回溯至2023年，光明中心区部分楼盘挂牌价仍稳定在6万元/平方米以上。短短三年间，部分小区房价直接遭遇“腰斩”。

跌幅最为惨烈的，是那些曾依靠“概念炒作”支撑的高位房源。

正兆景嘉园是典型的案例。该项目2015年开盘，凭借“深实验光明学位”这一核心卖点，吸引了大量为子女教育不惜代价上车的家长。2021年市场高峰期，89平方米三房成交价高达560万元。如今，其均价已回落至32,538元/平方米。一位业主坦言，当初为学位高价接盘，如今想转手，“中介都建议做好长期持有的心理准备”。由于学位溢价崩塌，且小区在交通、商业及环境配套上缺乏核心竞争力，价格自然一泻千里。

光明峰荟的遭遇更为典型。其67平方米两房在高峰期售价曾达450万元，目前链家挂牌价仅在200万至242万元之间徘徊。该小区的根本问题在于“先天不足”——土地性质为工业用地公寓。产权年限短、交易税费高昂、居住体验较差，导致投资客撤离后，接盘侠寥寥无几。

即便是地铁盘也难以独善其身。新地中央位于光明中心区，紧邻地铁6号线。其82平方米两房高峰期成交价563万元，目前同户型挂牌价仅为242万元。过去一年，该小区单价从46,800元/平方米跌至36,470元/平方米。中介透露，尽管业主报价一降再降，成交依然艰难，因为潜在买家更倾向于关注新房市场。

光明1号的走势宛如过山车。2015年开盘均价仅1.75万元/平方米，2021年主力户型单价飙升至7万元/平方米。如今，89平方米三房成交价约为321万元，折合单价3.61万元/平方米。六年间，从1.75万到7万再回归3.61万——入场时机的不同，决定了有人获利离场，有人被套牢。

这些冰冷的数字背后，是无数家庭的真实困境。

宏发雍景城72平方米两房高峰期售价508万元，目前同小区111平方米房源挂牌价仅为450万元。光明1号一季度挂牌均价为32,646元/平方米。碧桂园星荟的情况更为严峻，其49平方米小户型高峰期售价115万元，2025年底均价已跌至19,806元/平方米，至2026年6月，商住楼部分价格进一步下探至15,700元/平方米。

一位曾投资光明峰荟的买家感慨：“当初以为捡到了便宜，现在才发现是个深坑，想出手却无人接盘。”

然而，市场并非毫无生机。

2026年前五个月，光明区二手住宅成交量同比上涨近两成。谁在买入？主要是光明科学城的科研人员、工程师及青年教师。一位在光明工作的年轻人算了一笔账：一套89平方米三房，去年总价530万元，如今同户型挂牌价380万元。首付三成需114万元，“两年积蓄加上家庭支持刚好够付。月供1.3万元，虽比房租高出6,000元，但房子终究是自己的。”

从6万元到4万元，挤出的不是真实需求，而是投机泡沫。

对于2017年后高位入场的购房者而言，这九年是一笔沉重的财务账。有人在论坛发帖：“每天想到房价就失眠。”有人想置换房产，却发现亏损过大，无力承担差价。还有人想卖房解套，却不得不借钱偿还剩余贷款。

光明房价仍在调整中。6月第四周均价为34,055元/平方米，环比上周微降0.13%。但对于真正在此安居的人来说，4万元/平方米的光明，远比6万元/平方米的光明更加合理且可持续。