7月10日晚，旧改金万万科发布最新业绩预告，响黄数据令人触目惊心。两万里碗

上半年，不破预计亏损 120亿至150亿。产手吃年

回顾去年上半年，饭够亏损额为 119.47亿。旧改金万

短短一年时间，响黄亏损幅度不降反升。两万里碗

有网民精算了一笔账：若上半年亏损150亿，不破下半年再亏150亿，产手吃年全年总亏损将达300亿。饭够而深圳地铁集团（深铁）全年的旧改金万净利润恰好约为300亿，这笔钱刚好够万科“挥霍”。响黄

此账目虽具争议，两万里碗但一个事实已板上钉钉——

深铁确实被万科拖入了泥潭。

数据显示，2024年深铁亏损 334.61亿，2025年亏损进一步扩大至 371.97亿。

两年累计亏损超 700亿。

一家主营地铁运营的国企，硬生生被一家房企拖成了巨额亏损大户。

深铁持有万科 27.18%的股份，稳居第一大股东地位。万科累计亏损885亿，深铁按权益法确认的投资亏损高达 240亿。

昔日的高富帅深铁，如今不得不面对“穷矮矬”的尴尬局面。

深铁为何死守万科？图的是那块“肥肉”

当初深铁入主万科，看中的核心资产并非房地产开发，而是 物业管理。

万科物业堪称集团内的“现金奶牛”。

2025年数据揭示了两极分化：万科房地产开发业务营收1906亿，同比大幅下滑 36.67%；但物业服务营收却逆势增长至355亿，同比增长 7.22%。

在全集团业绩下行的大背景下，唯有物业板块持续向上。

万科物业正如一只“金鸡”，源源不断地产出金蛋。

即便万科深陷困境，深铁仍在持续输血。2025年，深铁向万科提供借款超 300亿；2026年，又追加借款 38亿。

有人不禁发问：深铁究竟图什么？

答案很直接：图万科物业这块优质资产。

只要万科不被破产清算，就仍有翻身的可能。核心逻辑在于：未来是旧城改造（旧改）的天下。

旧改风口已至，万科拥有先发优势

国家《城市更新“十五五”规划》已正式落地，城中村改造成为政策焦点，而这正是万科的传统强项。

• 广州永庆坊：万科打造的“微改造”标杆，年客流量近 2000万人次。
• 广州黄埔新城：总建面超 600万平方米，连续两年蝉联广州楼盘成交冠军。
• 上海宝山旧改：万科联合体项目规模从90万平扩展至 200万平。

凭借深厚的品牌积淀，万科在旧改领域具备显著的先发优势。

结论：万科只需做一件事——活着

外界唱衰万科的声音不绝于耳，但笔者认为：只要物业基本盘稳固，旧改业务持续运转，万科就死不了。

深铁目前的账面亏损虽惨痛，但地铁运营仍在继续，客流稳步增长，且背后有深圳国资委强力支撑。

万科当下的战略核心仅有一件事：活下去。

• 活到旧改政策红利全面释放。
• 活到物业这只“金鸡”孵化出更多价值。

届时，深铁今日投入的巨额资金，终将连本带利收回。

唯一的风险在于：深铁能否熬过这段寒冬？

两年亏损700亿，换作任何主体都会感到剧痛。

但既然当初看中了万科物业这块肥肉，这条路，跪着也要走完。

免责声明：本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。